一、不动产抵押贷款的风险种类及成因分析
不动产抵押贷款，是指债务人以房地产产权作为偿还债务的担保，从债权人手中获得资金的行为。当前，在不动产抵押贷款的业务实践中存在以下几种风险。
l、抵押物风险
不动产作为一种能够长期使用的财产，始终存在抵押物风险，具体表现在：(l)抵押不动产的产权风险。例如，多头抵押，假证抵押，对共有房产未予分割，公有或私人住宅买卖未办理产权转移手续等。(2)过度的不动产投机或泡沫经济的破灭，均会造成不动产价值快速贬值，以至住宅实际价值低于未偿还的贷款本息。(3)由于自然的或人为的原因，无意或有意地造成不动产抵押物的灭失，造成抵押住宅价值大部分损失。(4)未经抵押人书面同意，抵押人出售、出租、抵押物再抵押，或抵押人单方面同意由有关机关、企业征用。拆除抵押不动产。
2、欺诈风险
所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，采取捏造事实，隐瞒真相或其他不正当手段，以“房地产”作抵押，骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，致使国家财产遭受严重损失的行为。主要有以下几种形式：(l)虚拟抵押。它主要由借贷双方签订抵押协议或借贷双方订立借贷合同时，由保证人与借款人签定抵押担保协议，而并未对抵押的房地产登记造册，抵押权人并未有效地行使该抵押房地产的产权证明。一旦发生争执甚至诉讼，抵押权人要求就变卖抵押物优先受偿时，才发现该抵押物房地产实乃子虚乌有。(2)旧契抵押。有些借款人持房屋旧契证，经公证机关公证后，便向银行办理抵押贷款手续，欺诈银行放款。(3)租赁房屋抵押。指借款人用自己租赁的房屋作为抵押物向银行申请贷款。
3、贷款条件风险
抵押贷款的内容很多，其中最为关键的是按揭比率、利率、还款方式和贷款期限，这些指标的变化会对借款产生重大影响。(1)按揭比率风险。指贷款额占房产或抵押物价值的比率。比率越高，在相同的时限内借款数额就越大，对抵押人的压力也越大，意味着抵押人违约的可能性越大;反之亦然。但是，这并非意味着比率越低越好，因为，抵押贷款的目的就是帮助抵押人购房，如果首付款过高，抵押人是难以承受的。(2)利率风险。利率的高低是影响借款额的重要指标。尽管利率风险大部分转移到了贷方，但抵押人并非毫无风险。例如，由于通货膨胀的存在，使实际利率发生变化。从抵押人角度看，如果贷款或接近到期的其它债务抵不上抵押资产，那么就要承担利率风险。同样，由于通货膨胀的影响，如果固定利率和实际利率之间的差距扩大，贷方也会遭遇风险。(3)还款方式风险。就我国目前而言，房地产抵押贷款的还款方式是按月均还。它的好处在于债务双方都知道自己的收益或支出，从而可以制定长期的计划来安排投资。但这种还款方式忽略了资金的时间价值，是一种静态的处理方法，所以抵押权人和抵押人都要承担风险。其中相对来讲抵押权人承担风险更大。对于收入不稳定或有投资计划的抵押人来讲，按月均还带来的风险也比较突出。(4)还贷期限风险。因为时间越长，未知因素就越多，抵押物的自身价值也会发生变化，自然风险就会增加。
4、贷款人信用风险
(l)供款能力不足。在我国现阶段，由于商品房的价格较高，供楼每月的花费很大。一巳抵押人失业或收和减少而无法还款则可能发生违约。(2)抵押人转移投资。随着楼市的不景气和楼价的下跌，抵押人就会对继续还款的得失作一权衡。单纯从投资角度来讲，当剩余借款大于购置相同功能物业所需代价时，抵押人就有可能主动违约。
5、抵押物处分风险
由于抵押人违约，那么抵押权人就会提出对抵押物的处分。但是，在我国现阶段，有关抵押物处分、追索的规章制度只是一个大的框架，实施起来困难很大。另外，处分抵押物之后，如何解决抵押人的住房问题也未有结论。
6、估价失误风险
我国房地产估价机构建立还不久，机制不很健全，从事估价的工作人员经验不足，因此有时难免会出现失误。
造成不动产抵押贷款风险的原因很多，归纳起来主要有三方面：一是客观上借款人的事业受到挫折，影响经济收入。如开发经营决策失误，个人因工作变迁影响其收入水平等使贷款不能如期收回。二是主观上贷款人(银行)管理不善，对借款人资质审查不严，对抵押物(房地产)评估不准确，导致贷款额超过抵押物变现价值。三是外部环境的变化，如宏观政策变化，通货膨胀等原因导致贷款损失，或者由于自然灾害等对抵押物造成损害，最终导致抵押物资不抵债。
二、防范不动产抵押贷款风险的对策
不动产抵押贷款风险寓于每笔贷款之中，并通过借款人的资金活动和银行的信贷活动逐渐形成，这种风险是商品经济运动中特有的形象。我国的不动产抵押制度建设尚处于起步阶段，经营经验不足，技术力量不够，因此更需要研究不动产抵押机制和我国的不动产产权现状，并借鉴国外的经验，创建良好的不动产抵押信贷风险防范体系。
l、加强不动产抵押贷款的风险意识
正视贷款风险的存在，有利于增强银行信贷人员的贷款风险意识;而正确认识贷款风险的防范工作，则是有效避免贷款风险的思想基础。按照商业银行管理的惯例，设计和建立一套不动产抵押贷款的防范机制，确保信贷资金安全，是必不可少的。有效的风险防范就像数学中的极限一样，是一个无限趋于零的过程，但永远不可能等于零。因此，贷款风险的防范工作是一个由有风险到无风险的过程，是一个不断调整、充实、提高的过程。
2、建立担保制度，政府参与调节市场
由于不动产抵押贷款的主要用途是为了促进房地产业与金融业的发展，政府在必要时应该对信贷双方进行信用担保，增加金融企业的安全性。担保制度是分散风险的有效方法。抵押贷款在我国金融业还是一项新的业务，实行担保制度分散风险在现阶段很必要。
3、建立保险制度
保险制度是为债权人债务受清偿的安全性而设立的，在不动产抵押贷款中，由于不可抗力风险的存在，就应该有保险的参与来防止各种灾害造成的财产损失，而且由保险费所形成的保险资金数额大，来源稳，使用周期长，完全可以部分承担抵押贷款中的风险损失。
4、健全评估制度
评估是贷款额度的依据，规范的房地产评估制度是合理信贷的基础。房地产评估工作是一项技术性强，难度很大的工作，应尽快健全目前评估机构的职能，以胜任此项工作。
5、搞好不动产抵押贷款的程序管理
金融风险管理是一种手段，其目的是要达到贷放的安全，从贷款发放开始直至把全部贷款本息安全收回为止。在搞好不动产抵押的基础上，要认真搞好程序管理，主要包括以下内容：(1)申请和资金信用调查。资金信用调查是防止和避免金融机构风险的重要环节。(2)对抵押物评估，决定贷款的金额及其借贷条件。(3)签定不动产抵押贷款合同，银行支付贷款。(4)分期还款。借款人偿还全部贷款本金和利息，赎回不动产。(5)对违约和特殊事故处理。
6、降低按揭比率
一般来说，抵押人投入资金越多违约风险就越小。在目前我国信用机制尚不完善的情况下，降低按揭比率，不失为防范不动产抵押贷款风险的一种办法，能有效减少违约。按揭比率越低，贷款额与楼价差额越大，楼价下跌到贷款额以下的可能性就越小，银行以楼宇作抵押物而遭受的风险损失就越小。
7、发展住宅金融二级市场
在当前，建立房地产债券市场，把高价值量的房地产权转化为小面额的可流动的债权，可以有效分散风险。同时，信托咨询业务的发展，各种评估机构的创立也有会助于建立房地产抵押贷款市场。此外，应该建立房地产拍卖公司，实现抵押物的货币转化。
8、建立房地产抵押贷款的法律规范
目前国家虽然规定了有关的房地产抵押办法，但还没有建立起健全统一的抵押法规体系，这不利于房地产抵押贷款的规范化。另外，还应从房地产交易、评估、保障诸方面建立相应的法规，形成对市场主体和市场行为的硬约束体系。例如，针对当前的形势及现在的各种违法抵押房地产骗取贷款的现象，应该在《商业银行法》中法律责任部分专门增设贷款欺诈罪条款，以此来规范金融秩序，防止房地产抵押贷款欺诈行为。
